Wenn eine Privatperson einen Makler mit einer bestimmten Aufgabe beauftragt, liegt ein Maklerauftrag bzw. Maklervertrag vor, §§ 652 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dabei besteht die Kernaufgabe des Maklers grundsätzlich darin, für den Abschluss von Miet- sowie Kaufverträgen zu sorgen. Es handelt sich daher um eine typische Vermittlertätigkeit. Hierbei können Inhalt des Maklervertrages verschiedenste Auftragsziele sein, wie beispielsweise:
- Suche nach einer Immobilie für einen Kauf
- Suche nach einem Käufer für den Verkauf einer Immobilie
- Suche nach einer Immobilie zur Miete
- Suche nach einem Mietnachfolger für die Vermietung einer Immobilie
Geschlossen wird ein verbindlicher Maklervertrag nicht ausschließlich schriftlich, sondern auch mündlich sowie durch konkludente Handlung (stillschweigende Willenserklärung).
Mit Blick auf die Maklerprovision muss, für den Fall, dass der Maklervertrag entweder mündlich oder stillschweigend vereinbart wurde, weiteres beachtet werden. Das bedeutet, dass wenn nicht zusätzlich eine Maklerprovision schriftlich vereinbart wurde, der Regelsatz des jeweiligen Bundeslandes gilt. Bei vermittelten Mietobjekten ist die Maklercourtage hingegen auf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der Mehrwertsteuer begrenzt und muss zudem von demjenigen beglichen werden, der den Makler beauftragt hat.
Nach dem Zustandekommen eines solchen Maklervertrags hat der Makler einen Anspruch auf eine Maklercourtage, dessen Höhe sich in der Regel im Rahmen der ortsüblichen Provisionshöhen bewegt, § 652 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Zudem ist hier Voraussetzung, dass der Makler kausal am erfolgreichen Abschluss beteiligt war.
Allerdings gibt es drei verschiedene Auftragstypen des Maklervertrags, die abhängig von der Dringlichkeit oder dem Schwierigkeitsgrad des Vorhabens gewählt werden. Es wird hier allgemein unterschieden zwischen
- dem Allgemeinauftrag,
- dem Alleinauftrag und
- dem qualifizierter Alleinauftrag.
Der Allgemeinauftrag bietet sich hier überwiegend auf einem Markt mit hoher Nachfrage an. Darüber hinaus kann der Makler innerhalb des Maklerauftrages grundsätzlich tätig werden. Eine bestimmte Form ist darüber hinaus nicht erforderlich. So kann der Auftrag schriftlich oder mündlich erteilt werden. Weiter kann der Eigentümer beim Allgemeinauftrag weitere Makler einschalten, sowie auch selbst aktiv werden.
Die anteilige Courtage muss im Falle des Erfolgs vom Käufer einerseits und vom Verkäufer (Eigentümer) andererseits gezahlt werden. Ausnahmsweise kann diese Zahlungsverpflichtung hierbei auch auf lediglich eine Seite abgewälzt werden. Zudem muss gegenüber dem Eigentümer keinerlei Nachweis erbracht oder ein Tätigwerden nachgewiesen werden. Gerade im Hinblick auf die Praxis ist der Allgemeinauftrag sinnvoll, wenn die Immobilie begehrt ist und somit schnell losgeschlagen werden kann.
Demgegenüber sind die Erfolgsaussichten beim Alleinauftrag deutlich geringer. Hierbei handelt es sich um einen exklusiven Maklerauftrag, mit dem ein einzelner Makler verpflichtet wird. Dabei ist es beim Abschluss eines Alleinauftrags sehr ratsam, diesen schriftlich festzuhalten.
Auch bei diesem Auftragstyp darf der Eigentümer weiterhin selbst aktiv werden. Im Unterschied zum Allgemeinauftrag muss hier der Makler seine Nachweis- und Vermittlungspflicht einhalten, wofür eine bestimmte Laufzeit vereinbart wird.
Darüber hinaus können die Kontakte eines Maklers genutzt werden, was mit Blick auf Spezialbereiche sinnvoll sein kann. Allerdings wird der Makler nur sporadisch tätig, weshalb der Eigentümer zeitgleich Anzeigen schaltet. Der Preis kann daher unter Umständen unter Druck geraten.
Zuletzt kann ein sogenannter qualifizierter Alleinauftrag vereinbart werden. Dieser wird als Alleinauftrag mit der Besonderheit einer Verweisungspflicht an den Makler geschlossen. Das bedeutet, dass die Interessenten durch den Eigentümer an den Makler verwiesen werden müssen. Hier hat der Makler gegenüber Interessenten auch die Möglichkeit eine Reservierungsvereinbarung auszusprechen.
In der Regel empfiehlt es sich, die Dauer eines qualifizierten Alleinauftrags auf maximal sechs Monate zu begrenzen, um die Vermittlungschancen zusätzlich zu erhöhen. Diese Form des Maklerauftrags ist insbesondere bei schwierig zu vermittelnden Objekten empfehlenswert, da der Makler sich seiner Provision sicher sein kann, wenn es zu einem Vertragsabschluss kommt.
Grundsätzlich kann der Auftraggeber einen Maklervertrag, sofern dieser unbefristet ist, jederzeit und ohne Angaben von Gründen kündigen. Für den Fall, dass der Maklervertrag befristet ist, kann dieser nur aus berechtigten Gründen gekündigt werden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn
- der Makler seinen im schriftlichen Vertrag vereinbarten Vertragspflichten nicht nachkommt,
- die Vertragslaufzeit zu lang ist (Sittenwidrigkeit) oder
- das Vertrauensverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber gestört ist, sodass eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar ist (zum Beispiel, wenn der Makler entgegen der Absprache den Kaufpreis drückt).