Neben dem Vermittlungsmakler einerseits gibt es andererseits auch den sogenannten Nachweismakler. Ob man als Immobilienmakler den Vermittlungsmakler oder den Nachweismakler einsetzt, wirkt sich gerade im Hinblick auf den Provisionsanspruch aus. Das bedeutet daher, dass abhängig von den angebotenen Dienstleistungen, auch der Maklerlohn variiert.
Nach §652 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) unterscheidet der Gesetzgeber beim Entstehen eines Lohnanspruchs eines Maklers gegenüber dem Eigentümer, zwischen der Vermittlung, sowie dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrags. Gemeinsame Voraussetzung für diese beiden Fälle ist, dass der Provisionsanspruch dem Makler erst nach erfolgreicher Unterzeichnung des Miet- oder Kaufvertrags geschuldet wird. Darüber hinaus gilt dies nur dann, wenn der Makler tatsächlich den Hauptvertrag infolge der Vermittlung erwirkt hat.
Hierbei gilt der Nachweis über diesen kausalen Zusammenhang zwischen Vermittlung und Hauptvertrag nach erfolgreichem Vertragsabschluss als erbracht. Entscheidend ist daher grundsätzlich die Annahme des Maklerangebotes durch den Mietinteressenten oder potentiellen Käufer. Eine Vermittlungsgebühr vor Vertragsabschluss dahingehend ausgeschlossen.
Der Nachweismakler verpflichtet sich meist vertraglich mit seinem Kunden, Interessenten zu benennen und die Möglichkeiten zum Vertragsschluss nachzuweisen. Geschuldet wird hierbei zudem:
- das Objekt der beiden Vertragspartner
- der Name der beiden Vertragspartner
- die Anschrift der beiden Vertragspartner
Darüber hinaus wird Fachkunde zum Objekt nicht vorausgesetzt. Die Leistung dieser Art von Immobilienmaklern ist demzufolge keine echte Dienstleistung. Zudem erfolgt der Anspruch auf Vergütung nach erfolgreichem Vertragsabschluss. Welche Person konkret Vertragspartner geworden ist, muss nicht notwendigerweise benennt werden. Das liegt daran, dass sich die Leistung des Maklers ausschließlich auf die Bereitstellung des Kundenkontaktes beschränkt, wobei das Interesse des Käufers bzw. Mieters genügt.
Nicht zu den Aufgaben des Nachweismaklers zählt daher die tatsächliche Verhandlungsführung mit dem potentiellen Vertragspartner. Aufwendungen, die der Makler getätigt hat, können laut Gesetzgeber nur ersetzt werden, wenn dies vereinbart ist, auch, wenn kein Vertrag zustande gekommen ist.
Weiter ist es empfehlenswert auf die Vertragsbedingungen beim Beauftragen eines Nachweismaklers zu achten. Hier ist es sehr leicht wegen Vorkenntnisaufwand, die Provisionsausschüttung zu verweigern. So muss der Kunde in jedem Fall zahlen, wenn bereits Vermittlungsleistungen erfolgt sind. Unter Umständen ist somit der Provisionsanspruch auch verwirkt, wenn der Makler schwere Vertragsverletzungen begeht.
Zwar umfassen die Aufgaben des Vermittlungsmaklers im Vergleich zum Nachweismakler einen deutlich größeren Rahmen, jedoch ist die Dienstleistung des Nachweismaklers definitiv preisgünstiger. Weiter gilt für den Makler, dass sofern er für beide Seiten gleichzeitig tätig geworden ist, er seinen Anspruch auf den Lohn verliert, § 654 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Zudem gilt, dass wenn die Höhe der Vergütung nicht festgelegt ist, ist eine Stundenpauschale zu entrichten ist. Darüber hinaus sind die Richtlinien zu Maklerverträgen in Deutschland in den §§ 652 bis 655a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt.